Стоимость коммерческой недвижимости
Как правильно оценить коммерческую недвижимость? - таким вопросом задается каждый, кто задумал купить коммерческую недвижимость. Как определить - завышена стоимость предлагаемого объекта, или она адекватна, или она выставлена ниже рынка и надо срочно покупать.
Каждый покупатель выбирает для себя оптимальный на его взгляд способ оценки недвижимости.
И действительно, есть несколько наиболее распространённых методов оценки стоимости коммерческой недвижимости.
- Первый способ узнать стоимость коммерческой недвижимости и наиболее доступный из них - это посмотреть на сайтах по недвижимости - какова стоимость коммерческой недвижимости в данном сегменте. То есть посмотреть - почем продают аналогичные объекты. Выписать себе адреса, метражи, основные характеристики. Наиболее эффективно в таком подходе применить составление таблицы с занесением основных данных по аналогичным объектам. Можно при этом применить бальную систему, оценивая в баллах каждую из основных характеристик объекта. И в итоге в таблице можно увидеть общую картину в данном сегменте коммерческой недвижимости. Можно вычислить среднюю цену в сегменте данного помещения, здания, земли. Если здание продаётся вместе с земельным участком, то нужно учитывать в оценке две отдельных составляющих - и здание, и землю. Таким образом можно увидеть насколько отличается рассматриваемая стоимость коммерческой недвижимости от стоимости аналогичных объектов. Возможно после такого анализа - у Вас будет повод поторговаться с продавцом предлагаемого объекта, либо переключиться на более дешевый и при этом более качественный объект.
- Рассмотрим второй способ узнать стоимость коммерческой недвижимости, часто применяемый людьми, кто планирует коммерческую недвижимость для инвестиции в арендный бизнес. В этом способе актуальным моментом прежде всего является наличие арендаторов на объекте и какой доход приносит данная коммерческая недвижимость. Кто-то в данном случае делает расчёт от арендной выручки, кто-то от чистой прибыли. Правильнее конечно же делать расчёт от чистой прибыли от аренды. То есть от арендной выручки нужно вычесть расходы на коммунальные и эксплуатационные платежи, налоги, зарплату, если есть сотрудники или организации на аутсорсинге получающие вознаграждение за помощь в функционировании объекта. В итоге для расчёта окупаемости объекта нужно стоимость продажи объекта поделить на цифру чистой прибыли в месяц и потом поделить на 12 месяцев. Таким образом мы узнаем за сколько лет окупится приобретаемый объект коммерческой недвижимости. В данном случае стоимость коммерческой недвижимости оценивается с помощью параметра окупаемости. И сравнивать объекты для инвестиций, используя данный параметр, становится намного проще.
- Третий способ узнать стоимость коммерческой недвижимости, с помощью которого цена на коммерческую недвижимость, используется при наличии данных стоимости строительства данного объекта. То есть нам предлагают купить недвижимость и мы определяем цену исходя из стоимости строительства нового аналогичного объекта. И затем умножаем полученную стоимость на коэффициент, исходя из того насколько изношено то или иное помещение и когда оно было построено. В данном случае можно отталкиваться от общих и примерных цифр стоимости строительства того или иного типа здания, либо подойти к этому более тщательно, просчитав все составляющие и материалы применённые при строительстве данной коммерческой недвижимости.
В итоге, для того чтобы купить коммерческую недвижимость, Вы можете на свой выбор применять какой-то один из выше приведённых методов или применять все три. Также нужно понимать степень точности оценки, которую Вы хотите получить. Понимать - сколько времени у Вас есть на принятие решения?Определиться - будете ли Вы делать оценку сами либо привлекать к этому риелторов и оценщиков?
В свою очередь коллектив нашего агентства «СОЛ» готов помочь Вам при оценке коммерческой недвижимости. Мы готовы помочь Вам купить коммерческую недвижимость с арендатором, либо для ведения своего бизнеса на приобретенносм в собственность объекте.